Perché i giornalisti non chiudono subito il mutuo INPGI sulla casa e ne stipulano uno nuovo con le banche ad un tasso molto più vantaggioso (in molti casi addirittura più che dimezzato) e senza alcuna penalità? Ma che aspettano a farlo? E' un argomento del quale, stranamente, non si parla proprio nel momento in cui il Consiglio di Amministrazione dell'Istituto si appresta a varare una riforma delle pensioni di portata devastante che ipotizza persino tagli su tutte pensioni in corso di pagamento. Ma gli amministratori dell'ente non dovrebbero forse informare in dettaglio gli 800 giornalisti che hanno stipulato mutui sulla 1^ e sulla 2^ casa ad un tasso fisso all'epoca abbastanza favorevole, ma oggi del tutto fuori mercato, invogliandoli a chiuderli con l'istituto e a riaprirli contestualmente con le banche (alcune sono da tempo già convenzionate con l'INPGI)? Insomma, non si dovrebbe arrivare nel giro di 1-2 anni alla graduale chiusura del Servizio Mutui, che ormai non ha più ragione di esistere?
Come risulta dai dati dell'ultimo bilancio INPGI ci sono in ballo circa 85 milioni di euro complessivi con scadenza fino a 10-15-20 e 25 anni. A tanto ammontano oggi i crediti per i mutui casa. Il giornalista che chiedesse la chiusura anticipata del mutuo casa INPGI potrebbe, invece, conseguire un notevole risparmio perchè in moltissimi casi la rata semestrale verrebbe più che dimezzata e a costo zero per il suo trasferimento, cioé non si dovrebbero pagare penali né all'INPGI, né alla banca con cui stipulare il nuovo mutuo. Dal canto suo l'INPGI avrebbe il grande vantaggio di disporre di una notevole liquidità in un momento difficile come questo senza per ora intaccare le pensioni in corso di pagamento. Ma quanti giornalisti conoscono oggi questa possibilità? E perchè non approfittano subito degli enormi vantaggi offerti oggi dal mercato per risparmiare tanti euro al mese? (26 giugno 2015)
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1.MUTUI – LE “ISTRUZIONI” DI ROBERTO CARELLA.
E’ sempre meno conveniente mantenere il mutuo all’Inpgi. Il crollo dei tassi bancari, grazie ai finanziamenti della Banca centrale europea, ha reso di nuovo appetibili i mutui bancari e in queste settimane si sta verificando un fenomeno inverso che in passato: sempre più colleghi abbandonano l’Inpgi per trasportare il proprio mutuo a una normale banca.
Del resto, l’Inpgi per regolamento non poteva concedere che mutui a tasso fisso, mentre le banche offrono opzioni fisse, variabili e libere con tetto garantito.
Insomma, l’esodo dai mutui Inpgi è in atto e già numerosi colleghi della nostra regione hanno fatto questa scelta.
1) La legge Bersani consente la trasportabilità del mutuo a costo zero.
2) La banca si deve accollare ogni spesa, anche quella (molto onerosa) del notaio.
3) I tempi di surroga sono medi (uno-due mesi) a seconda dell’istituto bancario.
4) Che vantaggi ha la banca? Uno solo e di non poco conto: la fidelizzazione del cliente. Ma non ci si deve dimenticare che la banca è OBBLIGATA alla surroga dalla legge Bersani.
5) Gli uffici Inpgi e il fiduciario regionale sono a disposizione dei colleghi che volessero avere maggiori chiarimenti in materia.
6) L’Inpgi, comunque, quest’anno ha deciso di non concedere nuovi mutui per aumentare la liquidità dell’istituto di previdenza.
7) L’Inpgi, però, continua a erogare prestiti a tassi che restano vantaggiosi per i giornalisti iscritti, attivi e pensionati. E’ stata una scelta anche sociale per venire incontro ai colleghi, in un momento così drammatico per la categoria.
Roberto Carella, fiduciario Inpgi Fvg e cda Inpgi
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2. MUTUI - ESISTONO DIVERSE STRADE PERCORRIBILI PER POTER RISOLVERE IL PROBLEMA DELLA RATA O DELLA DURATA DEL MUTUO . SCOPRI COME.
La casa è ancora al primo posto per gli italiani: è l’investimento sicuro, carico di aspettative, è la culla dei sogni, è un traguardo che ognuno di noi vorrebbe conseguire. Eppure, avere una casa non è così facile, con le banche che non concedono sempre i mutui e gli stipendi che sembrano non bastare mai.Situazione non facile nemmeno per coloro che una casa ce l’hanno e che l’hanno comprata accendendo un mutuo.
Infatti i tassi di interesse si sono alzati e la scelta del tasso iniziale per molte famiglie risulta essere sconveniente.
Oggi, la tua banca ti dà la possibilità di cambiare il tasso del mutuo , ad esempio, puoi passare dal variabile al fisso, oppure ridurre la rata o allungarla.
Cosa conviene fare a chi ha già un mutuo in essere ma vorrebbe cambiare le condizioni?
Le strade possibili. Per chi ha già un mutuo in corso, ma vorrebbe cambiare le condizioni, ci sono tre diverse alternative: la rinegoziazione, la surroga, la sostituzione
La rinegoziazione. La rinegoziazione è un accordo tra le parti: la banca e il cliente. Raramente può essere oggetto di una richiesta unilaterale da parte del mutuatario. La rinegoziazione del mutuo, può riguardare sia il tasso che la durata, che entrambe le cose. Questa operazione è la più semplice: in sostanza, il contratto originario resta valido ma cambiano alcune condizioni come ad esempio la durata.
La legge 244/2007 concede la possibilità al creditore originario e al debitore di pattuire alcune variazioni delle condizioni del contratto di mutuo in corso con alcuni vantaggi:
senza l'onere di spese bancarie;
con una scrittura privata anche non autenticata. Alcune spese sono presenti solo nei casi in cui la banca ritenga di avere delle obiettive ragioni per formalizzare l'accordo di rinegoziazione tramite un notaio o forma autentica. Per questi casi il consiglio nazionale del Notariato ha comunicato di essere disponibile a una riduzione dei compensi dovuti per la figura del notaio.
Nell’aprile 2008 il governo ha fatto un accordo di rinegoziazione con le banche per cercare di contenere la crescita delle rate per chi ha sottoscritto un tasso variabile; l’accordo prevede una rata “costante” e una durata variabile (l’aumento del tasso si riflette in un allungamento dei tempi).
L’obiettivo è quello di riportare stabilmente la rata pagata dalle famiglie sui livelli precedenti agli aumenti dei tassi, senza che però ciò comporti un costo per lo Stato né un danno per la banca.
La modalità di rinegoziazione è predefinita e implica:
l’allungamento della durata residua dei mutui in essere fino al punto in cui la rata si riduce sui livelli definiti dalla Convenzione;
l’applicazione della formula di rimborso a rata fissa e durata variabile (il tasso resta variabile).
Ricorda che
1. aumentando la durata del rimborso la rata si abbassa. Naturalmente ciò comporta una spesa complessiva più elevata.
2. gli interessi continuano ad essere calcolati a tasso variabile e con i medesimi criteri precedenti, ma il loro effetto viene registrato dalla durata e non più dalla rata, che risulta convenuta in misura fissa. Utilizzando tale nuova logica se i tassi si alzassero ancora la durata continuerebbe ad allungarsi, incrementando ulteriormente la spesa. Al contrario, con il verificarsi di una flessione dei tassi la durata comincerebbe a ridursi, contenendo di conseguenza il costo degli interessi.
Cosa fare se…
la propria banca rifiuta la rinegoziazione è possibile rivolgersi ad un altro istituto sfruttando la portabilità del mutuo. Anche in tal caso eviterai tutte le spese, potendosi comunque apportare tutte le variazioni consentite dalla rinegoziazione. E aprendosi a molti istituti potrebbe diventare anche più facile negoziare condizioni migliori.
La surroga (o portabilità)
Con la legge 40 del 2007 hai la possibilità di accordarsi con una nuova banca per poter sottoscrivere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria, che non può opporsi.
Con la surroga:
si cambia banca;
si mantengono i benefici fiscali;
si può modificare il tipo di tasso scelto e anche la durata;
l’unico limite è l’importo che deve essere pari al capitale residuo del mutuo prima della surrogazione Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.
Con la Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Manovra Finanziaria 2008) si stabilisce che con la surrogazione deve essere garantita al cliente “l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.” Il vantaggio è che tutta l'operazione può essere condotta senza sopportare spese. La surroga passiva (cioè quella che si chiede alla banca che si intende lasciare) è un obbligo di legge e deve essere a costo zero, la surroga attiva (quella che si chiede alla nuova banca che accetta di subentrare al posto della vecchia) è sempre a “costo zero”, ma è facoltativa perché la banca che subentra deve verificare che da quest’operazione ne possa trarre vantaggio.
A seguito della sua sottoscrizione la banca subentrante provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario. Ti troverai così a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con quest’ultima.
Cosa fare se…
la propria banca non si comporta in maniera corretta e nega la possibilità di surroga passiva, che è un obbligo di legge, si può segnalare questo comportamento illecito all’Antitrust che non può intervenire personalmente ma può mettere la banca sotto osservazione e disciplinare.
La sostituzione
Con la sostituzione, puoi decidere di chiudere il vecchio mutuo e di aprirne uno nuovo con un altro istituto.
La sostituzione: prevede una penale di estinzione da pagare all'istituto di credito per i mutui accesi prima del 2 febbraio 2007;
richiede il pagamento delle spese di chiusura (estinzione ipoteca, chiusura pratica, costi per l’accensione di un nuovo mutuo e stipula di un nuovo contratto dinanzi a un notaio).
Sostituire i mutui pertanto può convenire solo se le nuove condizioni sono talmente vantaggiose da permettere un risparmio anche contando le spese extra che bisogna affrontare. Dunque affinché l'operazione sia vantaggiosa è necessario che il risparmio prodotto dalla riduzione del tasso di interesse sia maggiore delle spese di sostituzione.
Quando conviene sostituire
se vuoi modificare il tipo di tasso e la durata rispetto al vecchio mutuo;
se il mutuo in essere ha un tasso poco vantaggioso o costi accessori che incidono sulla rata;
se mancano ancora diversi anni all'estinzione in modo da poter ammortizzare nell'arco temporale rimanente i costi di estinzione del vecchio mutuo con il tasso più basso. Più è lunga la durata residua e più conviene cambiare.
Cosa fare se…
Decidi di sostituire il vecchio mutuo è bene che tu sappia che l'attuale normativa consente di continuare a detrarre le spese e gli interessi passivi. Tra l’altro vengono conservate le agevolazioni del mutuo originario, anche se superiori a quelle previste per i nuovi finanziamenti.
Però il diritto rimane solo se risultano verificate le tre seguenti condizioni:
I debitori restano gli stessi;
I beni concessi a garanzia rimangono invariati;
L'importo del nuovo mutuo ammonta ad un importo uguale o inferiore al debito residuo del precedente, maggiorato delle spese di chiusura del vecchio e di apertura del nuovo.
Lo sapevi che…
Nel caso tu voglia procedere alla stipula di un contratto di mutuo a tasso variabile, ricordati che il tasso definitivo è composto dall’indice di mercato Euribor e dallo spread . L’euribor è determinato dal mercato mentre lo spread è il guadagno della banca, quindi è un valore che dipende dalla banca e pertanto contrattabile.
Elaborazione contenuti a cura di Message, in collaborazione con Borsa Italiana
